Время ставить на паузу

Квартиры в Крыму дорожали весь прошлый год. Стои­мость квадратного метра в новостройках к началу 2022-го выросла на 38%, до 115,6 тыс. рублей (12 место в России), а на вторичном рынке - на 23%, до 104,4 тыс. за «квадрат» (10 место). Такая динамика
обусловлена стабильно высоким спросом при ограниченном предложении. Спрос, в свою очередь, подстёгивался достаточно доступной ипотекой: у большинства покупателей в среднем и эконом-сегменте рынка нет возможности приобрести жильё без привлечения сторонних средств. По данным Центробанка РФ, в 2020 году объём ипотечного кредитования в республике составил около 59 млрд. рублей, а в 2021-м - 83,7 млрд., почти на 42% больше.
- На рынке ипотечного кредитования сейчас ожидается спад: текущая ключевая ставка Центрального банка в 20% является заградительной для заёмщиков, - констатирует экономист Михаил Слаповский. - Однако дело не только в ставках, но и в том, что многие одобрения по кредитам сейчас поставлены на паузу. Без ипотеки встанут продажи, ведь на её долю приходится до 70% сделок с недвижимостью. В результате покупать жильё сейчас смогут только те, кто готов расплачиваться «живыми» деньгами или получившие одобрение на кредит до 20-х чисел февраля.
На паузе сейчас не только кредитный рынок, но и предложения строительных компаний, которые приостановили продажу недвижимости в Крыму в связи с переоценкой стоимости материалов и строи­тельства. Экономические санкции, введённые в отношении России, уже отразились на ценах строительных материалов. Всего за неделю их рост составил около 30% - столько же, сколько за весь прошлый год. Очевидно, что такая динамика неизбежно отразится на стоимости строительства жилья и как следствие - на конечных ценах для покупателей.
- Многие работающие в Крыму застройщики приостановили продажи, поскольку непонятно, как будет развиваться ситуация и как она повлияет на себестоимость строительства жилья, - объясняет директор по маркетингу и продажам строительной компании Артур Дубровский. - Застройщики не хотят ни подводить клиентов, ни работать себе в убыток, поэтому взяли небольшую паузу. Строителям предстоит решить целый ряд связанных с санкциями проблем. Во-первых, необходимо определить новых поставщиков материалов, деталей и изделий, которые применяются в строительстве. Это достаточно сложный процесс. Во-вторых, необходимо рассчитать стоимость строительства с учётом изменившихся условий. В-третьих, теперь застройщикам придётся менять технологии или научиться обходить санкции. Оба варианта реалистичны, но каждый из них ведёт к дополнительным издержкам, которые в итоге отразятся на конечной стоимости жилья.
При этом, однако, многие аналитики полагают, что уже в этом году квартиры перестанут прибавлять в цене из-за снижения спроса. Даже сейчас, когда на фоне непростой политической ситуации спрос на жильё стал ажиотажным (по данным риелторов, количест­во просмотров объявлений в день выросло на 60-80%), до реальных сделок доходит нечас­то. Рынок замер в ожидании. По мнению специалис­тов, нынешний кризис сильно отличается от предыдущих (2008-го и 2014 года), когда люди действительно скупали все выставленные на продажу квартиры, справедливо считая, что квадратные метры на полуострове - самая твёрдая валюта.
- Сейчас реальных покупателей мало. У населения сбережений практически нет - нужно брать ипотеку, а чисто психологически согласиться на кредитную ставку, которая за два дня выросла в два раза, очень сложно, - объясняет риелтор Антон Соломатин. - В этом главное отличие нынешнего кризиса от двух предыдущих. Однако затягивать с покупкой квартиры в надежде, что цены скоро «откатят» назад, тоже вряд ли стоит, поскольку предложений на рынке в среднем и эконом-сегменте мало. Если спрос упадёт, это приведёт не к тому, что цены снизятся, а к тому, что в Крыму станут меньше строить ввиду невыгодности.
Тем не менее большинство застройщиков с оптимизмом смотрит в будущее. Они считают, что правительство поддержит строительную отрасль, поскольку она приносит экономике до 7-8% ВВП и обеспечивает работой 25-30% населения.
Между тем на вторичном рынке жильё, скорее всего, начнёт терять в стоимости: не исключено, что если высокие ставки по ипотечным кредитам сохранятся, к концу года часть квартир в этом сегменте подешевеет на 25-30%. В условиях падения спроса продавцы будут корректировать цены, чтобы хоть как-то удержать покупателей.
Как бы то ни было, большинство аналитиков считает, что выводы о реакции рынка жилья на текущую конъюнктуру можно будет делать только через месяц, когда появится больше ясности. Но квартира в любом случае останется наиболее надёжным активом, убеждены экономисты.